Il mutuo
Tutti sappiamo cos'è un mutuo, tuttavia, quando ci troviamo nella necessità di richiederlo, magari per l'acquisto della prima casa, i dubbi si affollano nella mente.
Proviamo a rispondere ad alcuni dei quesiti più ricorrenti.
scelta | importo | durata | tasso fisso e tasso variabile | oneri accessori | imposte ed onorari notarili
erogazione | acquisto di immobile ipotecato | detrazioni IRPEF
La scelta
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Innanzitutto, come per la casa, per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura in base alle nostre richieste. Quindi, anche per il mutuo sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere quale sia l'offerta migliore per noi.
Se possibile, evitate di rivolgervi a società finanziare, se non avete assicurazione sulla loro affidabilità e serietà professionale.
E' necessario, però, avere qualche nozione di base per capire cosa valutare (si diventerà degli esperti molto presto!) e quindi quali sono le reali differenze tra prodotto e prodotto.
L'importo
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Innanzitutto, il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 75% del valore commerciale dell'immobile da ipotecare (cioè, nel caso di mutuo finalizzato all'acquisto, la casa da acquistare).
L'importo delle rate, inoltre, non potrà mai superare un terzo del reddito del mutuatario (cioè di chi lo paga). Quest'ultimo limite, tuttavia, potrà essere superato con il generoso intervento di terzi (normalmente varia parentela, più o meno stretta) che garantiscano il pagamento delle rate (cioè prestino fidejussione).
La durata
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Altro modo per superare il limite del reddito è quello di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato (cioè dato in prestito). Cento milioni da pagare in dieci anni comporteranno una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima somma da rimborsare in quindici o venti anni. E' ovvio, tuttavia, che in quest'ultimo caso gli interessi da versare alla Banca, sebbene nominalmente uguali (cioè, per esempio, in entrambi i casi del 4%) saranno molto più alti essendo più lungo il termine di restituzione. Minore sarà la durata del mutuo, minore sarà l'importo degli interessi da versare alla Banca.
Tasso fisso e tasso variabile
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L'eterno dilemma non sembra trovare soluzione se non nelle attitudini del singolo debitore.
Nel caso di tasso fisso, infatti, a fronte di una percentuale più alta di interessi avremo la certezza che per nessun motivo questi potranno cambiare, anche nel caso di inflazione vertiginosa (anche se, per quest'ultimo caso, almeno normalmente, le Banche si tutelano prevedendo dei limiti minimi di interessi: controllate bene le condizioni).
Nel caso di tasso variabile, a fronte di un interesse iniziale molto basso dovremo correre il rischio di un aumento del tasso di inflazione e, conseguentemente, del tasso di interesse applicato.
Molto interessanti (e ormai diffusissime) sono le soluzioni intermedie: un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.
Considerate, poi, che spesso i mutui prevedono un periodo cd. di "preammortamento". Cioè il mutuo entra a "regime" non subito alla data della stipula del contratto, ma in secondo momento (all'inizio, appunto, dell'"ammortamento", cioè della scadenza delle rate pattuite e indicate nell'apposito prospetto normalmente allegato all'atto). In questo periodo, il tasso sarà diverso rispetto al quello previsto a "regime". Inoltre, alcune Banche prevedono un tasso più favorevole per il primo periodo, per poi modificarlo dopo un certo periodo di tempo. Per avere un metro di riscontro, valutate sempre le condizioni del mutuo a regime.
Bisogna ammettere che qualche volta è estremamente difficile capire il metodo di calcolo degli interessi praticati dalla Banca in caso di tasso variabile. Abbiate presente che gli Istituti di Credito, per il calcolo degli interessi, prendono a base un parametro di riferimento (RIBOR; LIBOR; EURIBOR; TASSO UFFICIALE DI SCONTO; PRIME RATE ABI; RENDISTATO), che si desume da dati oggettivi (normalmente il quotidiano "Il Sole 24Ore" o pubblicazioni equipollenti) e aggiungono a questo una certa percentuale detta "SPREAD".
Più complesso è il calcolo (per esempio nel caso di utilizzo di due o più parametri di riferimento), più difficile è il controllo negli anni che il tasso applicato sia quello effettivamente dovuto.
Oneri accessori
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Data l'enorme offerta di prodotti da parte delle Banche e dato il notevole abbassamento degli interessi, anche questi oneri assumono una certa rilevanza nella scelta del mutuo.
E' necessario, pertanto, controllare con attenzione le seguenti voci:
* istruzione pratica (per alcune Banche è gratuita, per altre raggiunge qualche centinaia di mila lire);
* perizia (per i mutui per l'acquisto della prima abitazione normalmente non è richiesta; può arrivare a costare anche diverse centinaia di mila lire);
* penalità per rimborso anticipato (potrebbe anche non essere richiesta; se troppo alta, valutatene le conseguenze nel caso vogliate vendere la casa prima di aver estinto il mutuo e l'acquirente non voglia accollarselo);
* versamento rate (alcune Banche richiedono qualche migliaia di lire per il versamento di ciascuna rata);
* assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria).
Imposte ed onorari notarili
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Il mutuo ipotecario concesso da Istituti Bancari è esente da ogni imposta, essendo per esso prevista un'unica imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo (che si pagherà alla Banca mutuante direttamente mediante addebito sulla somma mutuata).
L'iscrizione ipotecaria costa 50.000 lire.
Gli onorari notarili variano a seconda che si tratti di mutui stipulati contestualmente all'acquisto o meno, e a seconda che si tratti di mutui fondiari o semplicemente ipotecari. Per sapere l'importo preciso è opportuno rivolgersi al proprio Notaio di fiducia e chiedere un preventivo precisando l'importo dell'ipoteca che verrà iscritta sul bene, normalmente per un importo doppio rispetto a quello del mutuo.
L'erogazione
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Non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in caso di acquisto contestuale della casa, potrà creare qualche problema col venditore che dovrà attendere anche un mese per il pagamento del prezzo della vendita.
Alcune Banche adottano per questo caso sistemi "indolori" per il mutuatario, come per esempio la concessione della valuta alla data della stipula. Ciò significa che anche se la somma mutuata viene materialmente versata un mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti dell'accredito, saranno riferiti al giorno della stipula.
Alcuni altri Istituti, al contrario, concedono al mutuatario un "prefinanziamento", cioè un prestito non garantito da ipoteca e a tassi molto più alti di quelli applicati al mutuo, per tutto il periodo che intercorre fino all'erogazione.
Anche questo dovrà essere valutato.
Acquisto di immobile ipotecato
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Può accadere - e spesso accade - che l'immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l'acquisto e non l'ha ancora saldato.
In questo caso, le alternative sono due:
- accollarsi il mutuo;
- pretendere l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca.
Accollo del mutuo significa che chi acquista un immobile si accolla (cioè si obbliga egli stesso a pagare) il debito assunto dal precedente proprietario verso la Banca mutuante. Ovviamente, l'importo del residuo prestito (il cui ammontare si chiederà alla Banca mutuante) verrà detratto dal corrispettivo della vendita.
Tra le due ipotesi l'accollo è quella attualmente meno consigliabile. Visto l'abbassamento dei tassi di interesse nell'ultimo periodo, è molto probabile (per non dire certo) che il mutuo esistente sia a tassi più elevati di quelli correnti. In ogni caso, qualora si decida di accollarsi un mutuo preesistente sarà necessario solo indicarlo nell'atto di compravendita e notificarlo alla Banca mutuante. I costi, pertanto, sono nulli.
La seconda ipotesi è quella attualmente più frequente. Il venditore paga il debito residuo (magari con l'anticipo del corrispettivo versato dall'acquirente) e richiede all'Istituto Bancario la cancellazione dell'ipoteca. Quest'ultimo è un atto unilaterale (cioè è una dichiarazione di volontà della sola Banca), raccolto dal Notaio, col quale la Banca a cui favore è stata costituita l'ipoteca, accertatasi dell'estinzione del debito a garanzia del quale era stata posta, dà l'assenso alla cancellazione. La formazione di quest'atto è sufficiente perchè si possa di nuovo stipulare un mutuo e iscrivere ipoteca su quel bene in primo grado (cioè senza anteriori aventi titolo).
Quest'ultima operazione costa circa un milione al venditore, e comporta l'accensione di un mutuo da parte dell'acquirente, con conseguenti spese ed onorari notarili.
Attualmente, dati i tassi correnti, quest'ultima sembra l'operazione più conveniente (anche perchè, a differenza dell'accollo, l'acquirente potrà scegliere la Banca, le condizioni, i tassi e l'importo del finanziamento).
Detrazioni IRPEF
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L'attuale legislazione tributaria permette la detrazione dall'IRPEF lorda un importo pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori (fino ad un importo massimo di Lire 7.000.000 e, quindi, fino a circa Lire 1.300.000 di detrazione) alle seguenti condizioni:
* che si tratti di mutui garantiti da ipoteca su immobili;
* che si tratti di mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale;
* che la destinazione ad abitazione principale avvenga nei sei mesi dall'acquisto.
Si precisa che per ottenere le detrazioni sarà necessario prendere residenza nell'immobile acquistato entro il predetto termine, poiché la residenza costituisce prova sufficiente per l'Amministrazione finanziaria della destinazione ad abitazione principale.
Proviamo a rispondere ad alcuni dei quesiti più ricorrenti.
scelta | importo | durata | tasso fisso e tasso variabile | oneri accessori | imposte ed onorari notarili
erogazione | acquisto di immobile ipotecato | detrazioni IRPEF
La scelta
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Innanzitutto, come per la casa, per scegliere il mutuo bisognerà partire dalle proprie esigenze e valutarle molto bene. Esiste, infatti, attualmente una tale offerta di diverse soluzioni che potremmo dire che sicuramente qualche Istituto di Credito avrà il prodotto che sembra confezionato su misura in base alle nostre richieste. Quindi, anche per il mutuo sarà opportuno visitare il più alto numero di Banche al fine di scegliere quale sia l'offerta migliore per noi.
Se possibile, evitate di rivolgervi a società finanziare, se non avete assicurazione sulla loro affidabilità e serietà professionale.
E' necessario, però, avere qualche nozione di base per capire cosa valutare (si diventerà degli esperti molto presto!) e quindi quali sono le reali differenze tra prodotto e prodotto.
L'importo
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Innanzitutto, il mutuo, salvo rare eccezioni, non sarà concesso che per un importo massimo del 75% del valore commerciale dell'immobile da ipotecare (cioè, nel caso di mutuo finalizzato all'acquisto, la casa da acquistare).
L'importo delle rate, inoltre, non potrà mai superare un terzo del reddito del mutuatario (cioè di chi lo paga). Quest'ultimo limite, tuttavia, potrà essere superato con il generoso intervento di terzi (normalmente varia parentela, più o meno stretta) che garantiscano il pagamento delle rate (cioè prestino fidejussione).
La durata
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Altro modo per superare il limite del reddito è quello di diluire molto nel tempo la restituzione del capitale mutuato (cioè dato in prestito). Cento milioni da pagare in dieci anni comporteranno una rata di rimborso più alta rispetto alla medesima somma da rimborsare in quindici o venti anni. E' ovvio, tuttavia, che in quest'ultimo caso gli interessi da versare alla Banca, sebbene nominalmente uguali (cioè, per esempio, in entrambi i casi del 4%) saranno molto più alti essendo più lungo il termine di restituzione. Minore sarà la durata del mutuo, minore sarà l'importo degli interessi da versare alla Banca.
Tasso fisso e tasso variabile
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L'eterno dilemma non sembra trovare soluzione se non nelle attitudini del singolo debitore.
Nel caso di tasso fisso, infatti, a fronte di una percentuale più alta di interessi avremo la certezza che per nessun motivo questi potranno cambiare, anche nel caso di inflazione vertiginosa (anche se, per quest'ultimo caso, almeno normalmente, le Banche si tutelano prevedendo dei limiti minimi di interessi: controllate bene le condizioni).
Nel caso di tasso variabile, a fronte di un interesse iniziale molto basso dovremo correre il rischio di un aumento del tasso di inflazione e, conseguentemente, del tasso di interesse applicato.
Molto interessanti (e ormai diffusissime) sono le soluzioni intermedie: un periodo a tasso fisso (di diversa durata a seconda delle Banche) e poi la possibilità di scegliere se continuare o optare per un tasso variabile (od altre condizioni). E viceversa.
Considerate, poi, che spesso i mutui prevedono un periodo cd. di "preammortamento". Cioè il mutuo entra a "regime" non subito alla data della stipula del contratto, ma in secondo momento (all'inizio, appunto, dell'"ammortamento", cioè della scadenza delle rate pattuite e indicate nell'apposito prospetto normalmente allegato all'atto). In questo periodo, il tasso sarà diverso rispetto al quello previsto a "regime". Inoltre, alcune Banche prevedono un tasso più favorevole per il primo periodo, per poi modificarlo dopo un certo periodo di tempo. Per avere un metro di riscontro, valutate sempre le condizioni del mutuo a regime.
Bisogna ammettere che qualche volta è estremamente difficile capire il metodo di calcolo degli interessi praticati dalla Banca in caso di tasso variabile. Abbiate presente che gli Istituti di Credito, per il calcolo degli interessi, prendono a base un parametro di riferimento (RIBOR; LIBOR; EURIBOR; TASSO UFFICIALE DI SCONTO; PRIME RATE ABI; RENDISTATO), che si desume da dati oggettivi (normalmente il quotidiano "Il Sole 24Ore" o pubblicazioni equipollenti) e aggiungono a questo una certa percentuale detta "SPREAD".
Più complesso è il calcolo (per esempio nel caso di utilizzo di due o più parametri di riferimento), più difficile è il controllo negli anni che il tasso applicato sia quello effettivamente dovuto.
Oneri accessori
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Data l'enorme offerta di prodotti da parte delle Banche e dato il notevole abbassamento degli interessi, anche questi oneri assumono una certa rilevanza nella scelta del mutuo.
E' necessario, pertanto, controllare con attenzione le seguenti voci:
* istruzione pratica (per alcune Banche è gratuita, per altre raggiunge qualche centinaia di mila lire);
* perizia (per i mutui per l'acquisto della prima abitazione normalmente non è richiesta; può arrivare a costare anche diverse centinaia di mila lire);
* penalità per rimborso anticipato (potrebbe anche non essere richiesta; se troppo alta, valutatene le conseguenze nel caso vogliate vendere la casa prima di aver estinto il mutuo e l'acquirente non voglia accollarselo);
* versamento rate (alcune Banche richiedono qualche migliaia di lire per il versamento di ciascuna rata);
* assicurazione incendio e scoppio (obbligatoria).
Imposte ed onorari notarili
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Il mutuo ipotecario concesso da Istituti Bancari è esente da ogni imposta, essendo per esso prevista un'unica imposta sostitutiva dello 0,25% sull'importo del mutuo (che si pagherà alla Banca mutuante direttamente mediante addebito sulla somma mutuata).
L'iscrizione ipotecaria costa 50.000 lire.
Gli onorari notarili variano a seconda che si tratti di mutui stipulati contestualmente all'acquisto o meno, e a seconda che si tratti di mutui fondiari o semplicemente ipotecari. Per sapere l'importo preciso è opportuno rivolgersi al proprio Notaio di fiducia e chiedere un preventivo precisando l'importo dell'ipoteca che verrà iscritta sul bene, normalmente per un importo doppio rispetto a quello del mutuo.
L'erogazione
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Non sempre la Banca mutuante vi verserà il giorno stesso della stipula la somma mutuata, e questo, in caso di acquisto contestuale della casa, potrà creare qualche problema col venditore che dovrà attendere anche un mese per il pagamento del prezzo della vendita.
Alcune Banche adottano per questo caso sistemi "indolori" per il mutuatario, come per esempio la concessione della valuta alla data della stipula. Ciò significa che anche se la somma mutuata viene materialmente versata un mese dopo, la valuta, e quindi tutti gli effetti dell'accredito, saranno riferiti al giorno della stipula.
Alcuni altri Istituti, al contrario, concedono al mutuatario un "prefinanziamento", cioè un prestito non garantito da ipoteca e a tassi molto più alti di quelli applicati al mutuo, per tutto il periodo che intercorre fino all'erogazione.
Anche questo dovrà essere valutato.
Acquisto di immobile ipotecato
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Può accadere - e spesso accade - che l'immobile da acquistare sia gravato da ipoteca in quanto il proprietario ha usufruito di un mutuo per l'acquisto e non l'ha ancora saldato.
In questo caso, le alternative sono due:
- accollarsi il mutuo;
- pretendere l'estinzione del mutuo e la cancellazione dell'ipoteca.
Accollo del mutuo significa che chi acquista un immobile si accolla (cioè si obbliga egli stesso a pagare) il debito assunto dal precedente proprietario verso la Banca mutuante. Ovviamente, l'importo del residuo prestito (il cui ammontare si chiederà alla Banca mutuante) verrà detratto dal corrispettivo della vendita.
Tra le due ipotesi l'accollo è quella attualmente meno consigliabile. Visto l'abbassamento dei tassi di interesse nell'ultimo periodo, è molto probabile (per non dire certo) che il mutuo esistente sia a tassi più elevati di quelli correnti. In ogni caso, qualora si decida di accollarsi un mutuo preesistente sarà necessario solo indicarlo nell'atto di compravendita e notificarlo alla Banca mutuante. I costi, pertanto, sono nulli.
La seconda ipotesi è quella attualmente più frequente. Il venditore paga il debito residuo (magari con l'anticipo del corrispettivo versato dall'acquirente) e richiede all'Istituto Bancario la cancellazione dell'ipoteca. Quest'ultimo è un atto unilaterale (cioè è una dichiarazione di volontà della sola Banca), raccolto dal Notaio, col quale la Banca a cui favore è stata costituita l'ipoteca, accertatasi dell'estinzione del debito a garanzia del quale era stata posta, dà l'assenso alla cancellazione. La formazione di quest'atto è sufficiente perchè si possa di nuovo stipulare un mutuo e iscrivere ipoteca su quel bene in primo grado (cioè senza anteriori aventi titolo).
Quest'ultima operazione costa circa un milione al venditore, e comporta l'accensione di un mutuo da parte dell'acquirente, con conseguenti spese ed onorari notarili.
Attualmente, dati i tassi correnti, quest'ultima sembra l'operazione più conveniente (anche perchè, a differenza dell'accollo, l'acquirente potrà scegliere la Banca, le condizioni, i tassi e l'importo del finanziamento).
Detrazioni IRPEF
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L'attuale legislazione tributaria permette la detrazione dall'IRPEF lorda un importo pari al 19% degli interessi passivi e dei relativi oneri accessori (fino ad un importo massimo di Lire 7.000.000 e, quindi, fino a circa Lire 1.300.000 di detrazione) alle seguenti condizioni:
* che si tratti di mutui garantiti da ipoteca su immobili;
* che si tratti di mutuo contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale;
* che la destinazione ad abitazione principale avvenga nei sei mesi dall'acquisto.
Si precisa che per ottenere le detrazioni sarà necessario prendere residenza nell'immobile acquistato entro il predetto termine, poiché la residenza costituisce prova sufficiente per l'Amministrazione finanziaria della destinazione ad abitazione principale.
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