I primi atti legali
Ma veniamo alla sfera strettamente tecnico giuridica. Una volta individuato l'immobile di proprio gradimento - e alla portata del proprio portafoglio, il primo passo sarà quello di fissare l'affare. Se acquistate per mezzo di un'agenzia, questa vi farà firmare due diverse dichiarazioni: il mandato e la proposta di acquisto.
Si tratta di due documenti che, fondamentalmente, garantiscono l'Agenzia stessa in relazione alla propria attività di intermediazione nell'affare e al pagamento della provvigione.
Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione. Contestualmente, vi sarà richiesto di versare una determinata somma (normalmente una decina di milioni) che il mediatore si obbligherà a dare al venditore al momento del contratto preliminare di vendita (cd. "compromesso", in quanto ci si "compromette", cioè ci si obbliga in modo vincolante alla stipula del rogito - detto "definitivo" - di compravendita). E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi. E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente qual è la misura della provvigione e che ci sia l'obbligo da parte del mediatore a versare la somma al venditore.
Le precauzioni in questo caso sono le seguenti:
1. accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge).
2. accertarsi che il modulo prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce oltre che un obbligo per il mediatore una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie.
3. l'assegno dovrà essere intestato al venditore e con clausola "non trasferibile" . Eviterete, così, che qualche mediatore senza scrupoli lo incassi immediatamente salvo, ad affare concluso, e nella migliore delle ipotesi, scomputarne la somma dalla provvigione a lui dovuta. Fate molta attenzione all'importo della provvigione. Esso non dovrà superare, salvo casi eccezionalissimi, quello stabilito dagli usi nella zona e il cui importo sarà reperibile dagli elenchi depositati presso la Camera di Commercio. Tenete conto che, dopo un po' di tempo che si cerca casa, si saprà benissimo qual è la provvigione normalmente richiesta dai mediatori.
L'altro documento che vi sarà richiesto di firmare è la proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione unilaterale (cioè proveniente solo da voi) e diretta all'attuale proprietario dell'immobile con la quale proponete di acquistare la casa a determinate condizioni in esso elencate. E' una prassi escogitata dai mediatori per avere una prova scritta ed inconfutabile che la conclusione dell'affare è avvenuta attraverso il loro intervento. Solo in questo caso, infatti, essi hanno diritto alla provvigione.
In essa saranno indicate le caratteristiche dell'abitazione, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e i tempi di tutta l'operazione. Sarà possibile aggiungere qualche patto o qualche altra precisazione.
La proposta sarà poi accettata discrezionalmente dal venditore. Una volta accettata vi impegna all'acquisto
Ancora una volta, niente paura, ma saranno necessarie alcune precauzioni, oltre a quello già detto al precedente punto 2) in tema di mandato :
1. E' questo il momento (ma sarebbe meglio farlo ancor prima di firmare qualsiasi impegno) di far visitare l'immobile da un tecnico (normalmente un geometra) il quale rileverà anomalie o vizi dei quali un profano non può accorgersi (gli impianti sono a norma? L'edificio è stabile? La ristrutturazione che pensavate di effettuare si può fare?). Egli inoltre, dovrà essere incaricato di valutare la conformità urbanistico ediliziadell'appartamento, ciò soprattutto se si intende operare una ristrutturazione. Non sono rare le sorprese, in questo senso, soprattutto dal punto di vista economico.
2. Rivolgetevi immediatamente ad un notaio perché provveda ad effettuare tutti gli opportuni accertamenti ipotecari e catastali.
Nella scelta del professionista certamente esigete la qualità della prestazione ma chiedete anche qualche preventivo e confrontatelo. In particolare, lo Studio notarile per fare un preventivo delle spese e degli onorari avrà bisogno della rendita catastale attuale dell'immobile. Richiedetela al mediatore.
A questo punto sarete già impegnati all'acquisto, ma certamente l'impegno più forte deriverà dal preliminare di compravendita.
Si tratta di due documenti che, fondamentalmente, garantiscono l'Agenzia stessa in relazione alla propria attività di intermediazione nell'affare e al pagamento della provvigione.
Attraverso il mandato attribuirete al mediatore l'incarico di mediazione. Contestualmente, vi sarà richiesto di versare una determinata somma (normalmente una decina di milioni) che il mediatore si obbligherà a dare al venditore al momento del contratto preliminare di vendita (cd. "compromesso", in quanto ci si "compromette", cioè ci si obbliga in modo vincolante alla stipula del rogito - detto "definitivo" - di compravendita). E' una prassi costante, quindi non c'è da preoccuparsi. E' necessario, tuttavia, leggere bene il mandato, controllando attentamente qual è la misura della provvigione e che ci sia l'obbligo da parte del mediatore a versare la somma al venditore.
Le precauzioni in questo caso sono le seguenti:
1. accertarsi, innanzi tutto, che il mediatore sia iscritto all'apposito Albo istituito presso la Camera di Commercio. Normalmente il numero di iscrizione a ruolo è messo ben in evidenza nella carta intestata o nel biglietto da visita oltre che su tutti i documenti che dovrete firmare. L'iscrizione all'Albo dei mediatori vi dà la garanzia che il soggetto che avete di fronte abbia tutti i requisiti necessari per l'iscrizione previsti dalla legge. L'iscrizione, inoltre, gli dà il diritto di ottenere la provvigione, che diversamente non è dovuta (lo dice espressamente la legge).
2. accertarsi che il modulo prestampato sia depositato presso la Camera di Commercio, deposito che costituisce oltre che un obbligo per il mediatore una garanzia per voi che il suo contenuto sia conforme alla legge e ai vostri legittimi diritti. Sinceratevi che lo stesso sia completamente compilato o barrato nelle parti non necessarie.
3. l'assegno dovrà essere intestato al venditore e con clausola "non trasferibile" . Eviterete, così, che qualche mediatore senza scrupoli lo incassi immediatamente salvo, ad affare concluso, e nella migliore delle ipotesi, scomputarne la somma dalla provvigione a lui dovuta. Fate molta attenzione all'importo della provvigione. Esso non dovrà superare, salvo casi eccezionalissimi, quello stabilito dagli usi nella zona e il cui importo sarà reperibile dagli elenchi depositati presso la Camera di Commercio. Tenete conto che, dopo un po' di tempo che si cerca casa, si saprà benissimo qual è la provvigione normalmente richiesta dai mediatori.
L'altro documento che vi sarà richiesto di firmare è la proposta di acquisto. Si tratta di una dichiarazione unilaterale (cioè proveniente solo da voi) e diretta all'attuale proprietario dell'immobile con la quale proponete di acquistare la casa a determinate condizioni in esso elencate. E' una prassi escogitata dai mediatori per avere una prova scritta ed inconfutabile che la conclusione dell'affare è avvenuta attraverso il loro intervento. Solo in questo caso, infatti, essi hanno diritto alla provvigione.
In essa saranno indicate le caratteristiche dell'abitazione, il prezzo offerto, le modalità di pagamento e i tempi di tutta l'operazione. Sarà possibile aggiungere qualche patto o qualche altra precisazione.
La proposta sarà poi accettata discrezionalmente dal venditore. Una volta accettata vi impegna all'acquisto
Ancora una volta, niente paura, ma saranno necessarie alcune precauzioni, oltre a quello già detto al precedente punto 2) in tema di mandato :
1. E' questo il momento (ma sarebbe meglio farlo ancor prima di firmare qualsiasi impegno) di far visitare l'immobile da un tecnico (normalmente un geometra) il quale rileverà anomalie o vizi dei quali un profano non può accorgersi (gli impianti sono a norma? L'edificio è stabile? La ristrutturazione che pensavate di effettuare si può fare?). Egli inoltre, dovrà essere incaricato di valutare la conformità urbanistico ediliziadell'appartamento, ciò soprattutto se si intende operare una ristrutturazione. Non sono rare le sorprese, in questo senso, soprattutto dal punto di vista economico.
2. Rivolgetevi immediatamente ad un notaio perché provveda ad effettuare tutti gli opportuni accertamenti ipotecari e catastali.
Nella scelta del professionista certamente esigete la qualità della prestazione ma chiedete anche qualche preventivo e confrontatelo. In particolare, lo Studio notarile per fare un preventivo delle spese e degli onorari avrà bisogno della rendita catastale attuale dell'immobile. Richiedetela al mediatore.
A questo punto sarete già impegnati all'acquisto, ma certamente l'impegno più forte deriverà dal preliminare di compravendita.
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